Какие налоги платит владелец коммерческой недвижимости?

Перед покупкой коммерческого помещения важно заранее рассчитать не только стоимость объекта, расходы на ремонт и потенциальный доход от аренды, но и налоговую нагрузку. Именно она напрямую влияет на итоговую доходность инвестиций.

Разбираем основные налоги, которые стоит учитывать

Налог на имущество

Его платит собственник независимо от того, приносит помещение доход или нет.

Исключение - ИП, применяющие специальные налоговые режимы (УСН, АУСН, ПСН, ЕСХН), если объект используется в предпринимательской деятельности и не включен в перечень административно-деловых и торговых центров, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, и юридические лица на УСН.

Ставка:
• В отношении объектов, включенных в перечень административно-деловых и торговых центров, а также объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб., могут применяться повышенные ставки (до 2% и 2,5% соответственно).
Если объект не включен в такой перечень и не относится к жилым помещениям, гаражам и т.п., ставка обычно не превышает 0,5%
В большинстве случаев налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

Земельный налог

Плательщиками являются физические и юридические лица, обладающие правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения земельными участками.

Налоговая база – кадастровая стоимость, установленная на 1 января налогового периода.

Максимальный размер ставки для земельных участков, не используемых в предпринимательской деятельности, составляет 0,3% от кадастровой стоимости (например, занятых жилищным фондом).
Для земельных участков, используемых в предпринимательской деятельности, ставка может достигать 1,5%.
Применение специальных налоговых режимов не освобождает от уплаты земельного налога.

Исключение:
От уплаты земельного налога освобождаются резиденты особых экономических зон в течение пяти лет с месяца возникновения права собственности на земельный участок; Общероссийские общественные организации инвалидов и связанные с ними организации при соблюдении определенных условий, и некоторые иные категории лиц.

Уменьшение налоговой базы (налоговый вычет) возможен для физических лиц - инвалидов, ветеранов, «чернобыльцев», пансионеров, участников СВО и некоторых других категорий граждан в пределах кадастровой стоимости 600кв.м. земельного участка.

Налог с дохода от аренды

Если помещение сдаётся в аренду, полученный доход также облагается налогом.

Налоговые ставки для физических лиц:
Для налоговых резидентов РФ применяются прогрессивные ставки НДФЛ:

• 13% – если совокупный доход за год не превышает 2,4 млн рублей.
• 15% – для части дохода, превышающей 2,4 млн рублей, но не более 5 млн рублей.
• 18% – для части дохода, превышающей 5 млн рублей, но не более 20 млн рублей.
• 20% – для части дохода, превышающей 20 млн рублей, но не более 50 млн рублей.
• 22% – для части дохода, превышающей 50 млн рублей.
Для нерезидентов РФ и физических лиц, признанных иностранными агентами (независимо от того, резиденты они или нет) применяется ставка 30%.

Налог на профессиональный доход (самозанятость) не может применяться при сдаче в аренду коммерческой недвижимости, соответственно если арендодатель – физическое лицо-самозанятый – подлежит начислению НДФЛ в общем порядке.

Если помещение сдаётся регулярно, можно зарегистрировать ИП и выбрать подходящий режим налогообложения.

УСН (региональные власти могут установить пониженные ставки, необходимо сдавать налоговую декларацию, нужно платить страховые взносы):
• 6% — с доходов;
• 15% — с разницы между доходами и расходами.

⬇⬇⬇